Kommerzielle Unternehmungen wollen ihre Gewinne maximieren, während bei gemeinnützigen Organisationen die Vorteile für die Gemeinschaft an erster Stelle stehen. Diese Priorität wird in einem Bundesgesetz, dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), explizit festgehalten. Gemeinnützige Wohnbauvereinigungen müssen den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes entsprechen, denen zufolge Mieten festgelegt werden, um die jeweiligen Kosten für Grundstücke, Bauarbeiten, Verwaltung und Finanzierung abzudecken. Die Mieten enthalten auch eine Rücklage für Instandsetzungsarbeiten und langfristige Erhaltung. Allerdings dürfen Wohnbauvereinigungen in beschränktem Ausmaß Gewinne erzielen, die in den Erwerb von Grundstücken, für Sanierungen oder Neubauprojekte rückinvestiert werden müssen. Zum Ausgleich für diese Einschränkungen und Auflagen sind Wohnbauvereinigungen von der Körperschaftssteuer befreit.
Entwicklung und Tätigkeit
Die Wurzeln des gemeinnützigen Wohnungsbaus gehen auf das späte 19. Jahrhundert zurück, als die Wohnverhältnisse in den schnell wachsenden Städten äußerst schlecht waren. In Ermangelung gesetzlicher Bestimmungen und öffentlicher Unterstützung riefen die ersten Wohnbauvereinigungen Initiativen zur Verbesserung der Wohnungssituation ihrer Mitglieder ins Leben. Später wurden diese Initiativen durch öffentliche Finanzhilfen im Austausch für bestimmte Regelungen unterstützt. Im 20. Jahrhundert wurden zahlreiche gemeinnützige Wohnbauunternehmen und -genossenschaften in ganz Österreich gegründet.
Im Laufe der letzten 120 Jahre errichteten die österreichischen Wohnbaugenossenschaften mehr als eine Million Wohnungen, was 20 Prozent des Gesamtbestands entspricht. Das jährliche Volumen liegt bei etwa 15.000 Wohnungen oder 25–30 Prozent der landesweiten Produktion. Heute verwalten die 185 gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen (98 Genossenschaften und 87 Unternehmen) über 920.000 Wohnungen, von denen ca. 70 Prozent Mietwohnungen darstellen (einschließlich Genossenschaftswohnungen); 30 Prozent sind im Eigentum. In Wien beträgt die Anzahl der durch gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften errichteten Wohnungen 205.000 (Miete/Genossenschaft: 170.000).
